2,7 milliards de dirhams. Un chiffre qui fait tourner la tête. Surtout, une fortune qui place Anas Sefrioui parmi les hommes d'affaires les plus riches actuellement au Maroc. Aucune cession effectuée par un privé n'a permis ces dernières années d'atteindre un tel niveau. « La plus spectaculaire, la vente du groupe Wafa à l'ONA par la famille Kettani, culminait à 2 milliards de dirhams », constate un observateur. L'opération d'aujourd'hui est néanmoins plus raffinée. Pour céder 35 % de sa société, Anas Sefrioui a choisi la voie du marché boursier. Une sortie royale comme diraient les capital-risqueurs dont les participations sont, par ailleurs, toujours attendues à Casablanca. Pourtant, ce sont ces mêmes analystes qui émettent des appréhensions. « A chaque fois qu'il s'agit d'une cession, le marché est souvent assez réservé. La preuve : les deux jours qui ont suivi la publication de la note d'information, le marché a gagné plus de 3 % alors qu'une opération aussi importante incite à un arbitrage et donc à une correction à la baisse des cours », explique un professionnel de la place. Et d'ajouter : « Le marché a toujours en mémoire la cession de Managem qui a mal tourné. Même les plus initiés, qui constatent que Addoha n'a pas besoin de lever des fonds, trouvent que vendre le tiers du capital n'est pas pour rassurer ». D'autres observateurs spéculent sur un projet personnel du bâtisseur Sefrioui. « Le cash mobilisé devrait lui servir pour le financement d'un projet immobilier prévu sur l'aéroport d'Anfa monté avec l'ONA et son partenaire Emaar. Un tel investissement aurait pu être réalisé par la société et faire profiter les nouveaux actionnaires de Addoha », explique ce professionnel qui aurait privilégié une augmentation de capital.
Un secteur juteux
Projet personnel ou simple prise de bénéfices, Anas Sefrioui a pourtant du mérite. D'abord, en choisissant cet espace de libre arbitrage qu'est la Bourse (avec toutes ses règles de transparence), il reste fidèle à une logique d'affaires pragmatique. Il a du mérite aussi car il a flairé un secteur juteux dès ses balbutiements. Bâtisseur, ce fils de commerçant fassi ne l'est devenu que ces dix dernières années. Certes Douja promotion, Anas Sefrioui l'a créée en 1988, mais elle n'a réalisé son premier projet immobilier qu'en 1995. Portant sur 2 370 logements, ce premier programme est baptisé Addoha. Le nom sonne bien, le concept aussi. Des appartements bon marché qui, avec un financement adéquat, deviennent accessibles aux plus démunis. Addoha devient ainsi la marque-phare du logement économique. Son slogan : « chra btaman lekra (devenez propriétaire au prix du loyer) » fait le tour du Maroc bien que l'activité de la société n'est concentrée que sur Casablanca. Dès 2000, la promotion du logement social devient un pan de la politique économique. Depuis, les encouragements de l'Etat n'en finissent pas. Une quasi-franchise fiscale pour les promoteurs qui bénéficient de terrains de l'Etat aux meilleurs prix. Pour le financement, une ristourne est accordée sur les taux (qui tournent pour ce genre de crédit, autour de 4 %) en plus d'une garantie sur le prêt à travers différents fonds. Et surtout, un marché qui touche le cœur de cible : les ménages à faibles revenus y compris ceux travaillant dans l'informel.
Des comptes en béton
Alors ce créneau, Addoha en a fait sa spécialité (90 % de son chiffre d'affaires). Depuis la signature avec l'Etat d'une première convention en 2000, la société a réalisé une quinzaine de programmes cumulant près de 24 000 logements. Et son carnet de commande est bien garni sur les cinq prochaines années. La société a établi six conventions avec l'Etat qui courent jusqu'en 2011 en plus d'une autre convention avec le ministère de l'Habitat qui prévoit 50 000 logements dans différentes villes du royaume pour un investissement de 10 milliards de dirhams. La machine commerciale de son côté est bien rodée. La société est pionnière dans le concept du guichet unique qui permet, depuis 2004, de centraliser l'ensemble des formalités administratives (crédit, Conservation foncière, installation du compteur… etc) sur le lieu même de vente. Et puis le marché est porteur : le déficit en logement social est évalué à 1,2 million d'habitations à l'horizon 2012. Par ailleurs, les marges sont plutôt haut standing. De son chiffre d'affaires qui culmine en 2005 à 2,1 milliards de dirhams, la société dégage un bénéfice de 611 millions de dirhams, soit une marge nette d'environ 30 %. « Après tout, c'est un niveau comparable à celui des cimenteries. Et on dit bien que l'immobilier est un des rares secteurs à cartonner au Maroc », remarque un observateur. Addoha en est vraiment le bon exemple. Le bilan de la société est en béton : complètement désendettée, la société dispose d'une trésorerie qui dépasse les 600 millions de dirhams. Son stock de terrains nus est évalué à plus de 500 millions de dirhams. Un paramètre qui atténue le risque de pénurie de terrains auquel Addoha pourrait être confrontée à terme et qui l'a d'ailleurs poussée à une diversification hors du Grand Casablanca.
Malgré tout, le prix de l'action est sujet à controverse. Fixé à 580 dirhams, il est vu par certains professionnels du marché comme dissuasif. « Un tel niveau de prix rend l'opération peu accessible à toutes les souches des boursicoteurs. Il aurait mieux valu suivre l'exemple de Maroc Telecom en ramenant la valeur nominale de l'action à 10 dirhams. Après tout, c'est la deuxième opération en terme de poids après l'opérateur télécoms », explique un professionnel. Et il est vrai que les vertus de la suggestion sont nombreuses. Non seulement une diminution du nominal multiplie le nombre d'actions en circulation, et permet ainsi une plus grande négociabilité du titre, mais donne aussi l'illusion d'un prix abordable sans toucher à la valeur d'entreprise. Toutefois, à voir les modalités de ce placement, on a tendance à constater que l'opération vise davantage les institutionnels. La tranche qui leur est réservée représente 60 % de l'offre alors qu'usuellement les deux tranches (institutionnels et petits porteurs) sont équivalentes. « Le syndicat de placement met le paquet sur les institutionnels des places du Golfe. Ils sont la première cible de cette opération », confie un observateur avisé. La valorisation n'échappe pas non plus aux gloses. « Il n'y a aucune base de comparaison pour le secteur immobilier à la Bourse de Casablanca. C'est ce qui explique que la note d'information renvoie à des comparaisons avec des géants de l'immobilier à travers le monde comme Nexity ou encore Emaar », souligne cet analyste.
Néanmoins, en la comparant globalement au marché, le multiple de bénéfice de Addoha, avoisinant les 17, reste aux normes de la place. D'ailleurs malgré tous les commentaires, le marché reste unanime : Addoha sera accueillie à bras ouverts par une Bourse, de toute manière, assoiffée de papier frais.


Le Journal Hebdo